Expertise technique – vices cachés et information avant vente

Analyser les désordres découverts après l’acquisition et mieux documenter la vente

La découverte de fissures, d’infiltrations, d’humidité, de désordres structurels ou d’autres anomalies après l’acquisition d’un bien peut soulever des interrogations sur leur origine, leur ancienneté, leur importance et leur visibilité au moment de la vente.

Avant la mise en vente, l’examen de désordres connus ou visibles peut également permettre de mieux comprendre leur nature et leurs conséquences techniques apparentes, puis d’identifier les informations et documents pouvant utilement être communiqués aux intervenants à la vente.

Le Cabinet MM Expert Bâtiment intervient comme expert technique indépendant. La mission est définie selon la situation, les ouvrages accessibles, les documents disponibles et l’objectif poursuivi par le client.

POUR L’ACQUÉREUR APRÈS LA VENTE

Examiner les désordres découverts après l’acquisition

Lorsqu’un désordre est découvert après l’acquisition d’un bien, le Cabinet MM Expert Bâtiment peut procéder à son examen technique afin d’en décrire les manifestations visibles, d’en rechercher les causes possibles ou probables et d’apprécier ses conséquences apparentes sur l’ouvrage ou l’usage du bien.

Selon la mission confiée, l’intervention comprend :
• L’examen des désordres visibles et des ouvrages accessibles,
• L’analyse de leur nature, de leur étendue et de leurs causes possibles ou probables,
• La recherche d’éléments techniques permettant d’apprécier leur ancienneté probable,
• L’étude des photographies, diagnostics, factures, devis, travaux antérieurs et autres documents communiqués,
• L’appréciation de leurs conséquences techniques et de leur incidence apparente sur l’usage du bien,
• La recherche d’indices permettant d’apprécier si les désordres pouvaient être apparents ou décelables lors de la vente,
• L’identification de mesures, essais ou investigations complémentaires susceptibles d’être utiles,
• La formulation d’explications techniques et, lorsque cela est possible, de recommandations adaptées,
• La rédaction, selon la mission, d’un courrier de synthèse ou d’un rapport d’expertise,
• La convocation des parties et l’organisation d’une expertise amiable contradictoire lorsque cette démarche est prévue,
• La rédaction d’un protocole d’accord dans le cadre d’un compromis entre les parties.

Une visite réalisée après la vente ne permet pas, à elle seule, de reconstituer avec certitude l’état exact du bien au jour de la transaction. L’appréciation de l’ancienneté probable ou de la visibilité antérieure des désordres reste limitée aux constatations réalisées et aux éléments matériels ou documentaires effectivement disponibles.

POUR LE VENDEUR ET LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER AVANT LA VENTE

Mieux documenter l’état apparent du bien avant sa commercialisation

Avant la mise en vente d’un bien, le Cabinet MM Expert Bâtiment peut examiner les désordres connus ou signalés afin d’en préciser la nature et les conséquences techniques apparentes.

Cette intervention permet de mieux documenter l’état du bien et d’identifier les informations techniques ou les pièces pouvant utilement être communiquées aux acquéreurs, au notaire et aux professionnels participant à la vente.

Elle peut également permettre au vendeur et à l’agent immobilier de disposer d’explications techniques objectives lorsqu’un désordre est visible, évolutif ou a déjà fait l’objet de travaux, d’un sinistre, d’une déclaration auprès d’une assurance ou d’une précédente expertise.

Selon la mission confiée, l’intervention comprend :
• L’examen visuel des désordres connus ou signalés et des ouvrages accessibles,
• L’analyse de leur nature, de leur étendue et de leurs causes possibles ou probables,
• L’appréciation de leurs conséquences techniques apparentes et de leur éventuelle évolution,
• L’étude des travaux antérieurs, factures, devis, rapports, déclarations de sinistre et documents d’assurance communiqués,
• L’identification des informations techniques et des pièces pouvant utilement être portées à la connaissance des intervenants à la vente,
• La recherche d’éventuelles investigations complémentaires permettant de préciser la situation,
• La formulation, lorsque cela est possible, de recommandations techniques adaptées,
• La rédaction, selon la mission, d’un courrier de synthèse ou d’un rapport d’expertise.

Cette intervention ne remplace ni les diagnostics immobiliers obligatoires, ni les conseils du notaire, de l’agent immobilier ou d’un avocat. Elle ne constitue pas une garantie d’absence de désordre non visible et ne permet pas d’exclure toute contestation ultérieure.

DÉSORDRES ET ÉLÉMENTS POUVANT ÊTRE EXAMINÉS

Une analyse adaptée à chaque situation

L’intervention de MM Expert Bâtiment peut concerner différents désordres : fissures et déformations, infiltrations ou phénomènes d’humidité, désordres affectant la maçonnerie, les planchers ou la charpente, défauts apparents d’étanchéité en toiture, façade, terrasse ou autour des menuiseries, ainsi que des anomalies apparues à la suite de travaux de construction, d’extension ou de rénovation.

L’analyse peut également porter sur des désordres ayant déjà fait l’objet d’un sinistre, de travaux de réparation, d’une déclaration d’assurance ou d’une précédente expertise.

Pour compléter les constatations réalisées sur place, différents documents peuvent être utiles : acte ou compromis de vente, annonce immobilière et photographies antérieures, diagnostics, plans, devis et factures de travaux, déclarations de sinistre, rapports d’expertise ou encore échanges avec les différents intervenants. Ces éléments permettent notamment de mieux comprendre l’historique et la chronologie technique des désordres.

L'analyse du rapport permet notamment d'identifier les points pouvant être discutés - préparer d'éventuelles observations complémentaires - accompagner votre avocat dans l'analyse technique du dossier - défendre au mieux vos intérêts jusqu'à l'issue de la procédure.

MODALITÉS ET LIMITES DE L’INTERVENTION

Une mission exclusivement technique

Selon les besoins du dossier, l’intervention peut prendre la forme d’une visite technique, d’un courrier de synthèse, d’un rapport d’expertise ou d’une expertise amiable contradictoire. MM Expert Bâtiment peut également apporter une préparation technique en amont d’une expertise amiable ou judiciaire.

L’intervention reste strictement technique et repose sur les constatations réalisables au moment de la visite, les ouvrages visibles et accessibles ainsi que les documents communiqués. La qualification juridique d’un vice caché, d’un défaut d’information ou d’un éventuel dol, ainsi que la détermination des responsabilités, ne relèvent pas de MM Expert Bâtiment et appartiennent aux professionnels du droit et, en cas de contestation, aux juridictions compétentes.

Lorsque les constatations sont insuffisantes, des investigations, mesures, essais, sondages ou avis spécialisés complémentaires peuvent être recommandés. Toute investigation destructive ou dépassant l’examen visuel doit être préalablement définie et autorisée.